任意売却物件は金融機関か個人から仲介業者を通じて入手
一般に、任意売却物件が投資家の手に入るまでのルートは、銀行などの金融機関が競売にかけるまでの猶予期間に買い手を探すとされています。
競売までの流れを、もう一度詳しくおさらいしてみましょう。
《物件が競売にかけられるまでのプロセス》
（1）債務者がローン返済を滞納する
（2）督促状・催告書送付の後に「期限の利益喪失」が届き一括返済に変わる
（3）債権が金融機関専属の回収会社に移り法的手続きを行う
（4）裁判所が受理し「競売開始決定通知」を債務者に送付する
（5）裁判所の執行官による物件調査が行われる
（6）裁判所が競売の「公告」を行う
（7）裁判所が「期間入札」を開始する
競売物件を任意売却物件にするためには、この（1）から（7）までのプロセスの間に、以下の（8）以降の交渉や業務を行わなければなりません。
《物件が任意売却物件になるまでのプロセス》
（8）専門事業者が債権者と負債の清算について交渉すると同時に、任意売却物件の新しい投資家を探す
（9）交渉が成立すれば債権者は競売申し立てを取り下げて競売から外す
（10）専門事業者がローン以外の滞納している税金、修繕積立金、管理費などを清算する
（11）専門事業者が移転登記等の必要な手続きを行い、任意売却物件を新たな投資家に譲り渡し、不動産経営がスタートする
なぜ私たちのような専門の業者が必要かというと、金融機関や回収会社は裁判所に競売の申し立てをしているので、新たな投資家に物件を直接売ることができないからです。
最近はこのルートに加え、金融機関が競売手続きに着手する前に売却を考える人や、投資物件を買い換えたいと考えている人などから、私たちが買い取って紹介するルートもあります。
次は
コラム２-４ 任意売却投資があなたの不動産投資物件になるまで その2
です。
（2016年7月11日発行 不動産投資は”未公開の「任意売却物件」を狙いなさい！ より抜粋）
