プロが教える不動産投資のQ&A

プロが教える不動産投資のポイントQ&Aです。
質問事項をクリックすると回答が表示されます。

最新のQ&Aは不動産投資のポイントページ(下部)から見れます。

A.投資物件には良いところもあります!

最近、毎日消費税増税の話題がニュースに流れていますね。

いよいよ、2019年10月1日から消費税が8%から10%へ、増税になります。

生活雑貨などキャッシュレス化に伴い様々な軽減措置が取らるようです。

また、住宅も「すまい給付金」など経過措置があります。

基本的に、不動産の消費税は土地以外の建物の購入や建築費などにかかります。

ここでは、住宅用のコメントを控えさせていただき投資用についてお話ししましょう。

まず、投資用のマンション、アパートは建物代金と土地代金に分かれます。

今までもそうですが、土地には消費税がかかりません。

建物部分に消費税がかかります。

これは、新築でも中古でも同じです。

例えば、3000万円の不動産があったとします。

土地代が1200万円 建物代が1800万円とします。

一般的に不動産は、内税表記ですので建物代の1800万円は

税率8%の場合  消費税約133万円 建物価格1,670万円になります。

税率10%の場合  消費税約164万円 建物価格1,636万円なります。

ここで問題なのが、販売価格が同じであれば実質約30万円の建物価格の値引きになってしまうことです。

そこで、消費税はあくまで販売業者の預かり金なので、実質40万円程度販売価格を値上げしないと建物価格、預かり消費税の帳尻が合いません。

しかし、投資物件の良いところはその分も減価償却され経費化できる点です。

ほかのサービス(高速料金、入園料など)や生活雑貨も実質値上げのものが数多くあります。

日本の政策的にも「2%」のインフレを目指しております。

不動産価格も物価の一部です。

世界的に見ても日本の不動産はまだまだ安いようなのでこれを機に投資されてはいかがでしょうか?

A.失敗の原因は大きく4つ

成功者の話は少ないですよね?

日本人の気質でしょうか?

一般的に日本では成功した人間は妬まれ僻まれ……

失敗した人間はよく取り沙汰されますね。

ですから、失敗例の方が目につきやすいでしょう。

家賃の使い込み

では具体的に何が失敗なのでしょうか?

先日、ご相談を受けた例は、入ってきた家賃を既に6ヶ月程度使い込んでしまったとのこと。

当然、家賃を使い込んでしまう方なので他に返済能力は無く、結局物件の売却を余儀なくされました。

ご本人も「何で失敗したんだ?」と悔やんでいましたが、家賃は支払いに当てないとまずいのです。

無知なこと

次に聞くのが、無知のまま不動産業者の言いなりになって後で後悔する方。

最近は、インターネットを見ればその物件の周辺家賃相場や不動産の価格は何となくわかります。

しかしそうもせず、数年後に「家賃が下がった」とか、「高値で物件を買わされた」とか……。

投資に限らず何でも事前準備は必要ですね。

あと聞くのは、「税金が戻らなくなった」との声。

ずっと所得税、住民税が返ってくるようなそんなおいしい話しはありません。

新築でも物件によりますが、税金が還付されるのは購入後10年程度でしょう。

計算方法は、物件の建物割合や減価償却費によって異なりますので注意が必要です。

不動産投資の失敗の原因

失敗したと思われる多くの原因は、大まかにみて

  • 家賃の使い込み
  • 家賃の下落
  • 不動産価格の高値掴み
  • 税務知識の欠如

の4点だと思います。

投資前には勉強やいくつか複数の不動産業者へ会ってみるなどをしていただき、しっかり事前準備をして正しい知識と情報を持たれることをお勧めします。

くれぐれも電話勧誘の業者には注意なさってください。

良い業者に出会うことで回避できる失敗はたくさんありますから。

A.弊社では基本的に都市部の駅近で物件のご案内をしているので当面は無いと言えます

総務省の統計によると向こう10年間は0.8%と高い割合で東京の人口は増え続けるとされています。

また、外国人の増加や核家族化で都心のマンションの家賃は上がっている状況です。

よって、不動産の価格自体も上昇傾向にありリスクは少ないと言えるでしょう。

逆に地方都市は人口の流失が止まらずに家賃、不動産価格の下落は続いています。

やはり需要と供給のバランスですね。

なお、それでもご心配な方は、経済成長が続き人口が増えているアメリカ不動産はいかがでしょうか?

A.借入額は年収に応じるので、複数のローンを組むことが可能です。

ローンを組むことができる金額の目安は、年収1000万円の方の場合、年収倍率(年収に対する総借入額)は7倍程度になり、総額で7000万円となります。

よって金額によりますが、すでに持っている住宅に加えて2戸から3戸程度所有できることにことになるでしょう。

また、年収が2000万円以上の方ですと、金融機関によっては年収倍率の10倍程度まで可能な場合があり、2億円までローンが組めることになります。

ローンの総額で考えるので、すでに組んでいるローンの既存借り入れ金額を除いた分は組めるという計算になります。

A.家賃収入は確定されますが投資のスタンスを考えて利用したいものです

基本的にどんなお部屋でも賃借人(借主)がつきます。

要は、需要と供給。

家賃は立地、築年数、間取によって決まります。

相場より高ければ賃借人が現れにくいでしょうし、安ければすぐに現れるのが通例です。

心配な方はサブリース(家賃保証制度)を利用されます。

もう少し平たく言うと、転貸借契約(又貸し)です。

通常、相場家賃の90%から80%で不動産会社が借りて、一般入居者へ転貸します。

サブリースのメリットとデメリット

サブリースのメリットとしては、入居中、空室にかかわらず一定額が入金されます。

不動産投資の一番の肝となる家賃収入が確定されている訳ですから何もしたくない方は安心ですね。

しかし、裏を返せば10%から20%の手数料を払うことになり、更新料などのプラスアルファの収入もありません。

また、サブリース(転貸借)契約は、5年から10年以上の契約になり、長期所有の方にはいいかもしれませんが、途中売却される方にはウイークポイントになるでしょう。

いざ、売却しようとすると相場家賃よりも10%~20%賃料収入が少ないため、物件評価も下がることになります。*収益性が下がるため

また、賃貸借契約(日本の賃借権は強い)に準ずる転貸借契約は、基本的に民法の規定の通り

「正当事由(耐震の心配などの建替えなど)」

が無いと契約解除はできません。

多くのアパートメーカーは家賃30年一括保証を謳っておりますが、

当然、おいしい話はなく数年に一度家賃を見直し徐々に値下げしていくとか…。

新築業者は、当初は家賃を高めに設定し見栄えをよくしているようですね?

そうすれば、その補填は分譲時の厚い利益で可能になります。

なお、サブリースだからと言って何もしないことはなく、お部屋の経年劣化についてはご自身で費用を捻出する必要があります。

サブリースにはメリットがありますが、ご自身の投資スタンスを決めて管理方式を見極めるのが大事です。

A.突然空室にはなりませんし、長く空室が続くことはありません

今日、明日で突然空室になることはありません。

入居者がいた場合、通常1ヵ月前予告になりますのでそこからが勝負です。

ご自身で周辺相場を把握することも大切ですが、管理会社と募集条件(家賃・管理費・敷金礼金・広告費など)を打ち合わせすることが重要です。

通常は退去後1カ月程度で新しい入居者が決まります。

それでも心配という方は、家賃保証サービスをご利用ください。

物件選びや家賃設定が間違っていなければ6カ月も空室になることはありませんので、ご安心ください。

A.年齢や家族構成、収入の増減、融資残高や景気によって変わります

ローンで物件を購入するには、生命保険が満79歳までしか加入できません。

例えば、サラリーマンの定年退職を考えると55歳の方がローンを組もうとすると融資年数は24年。

65歳退職を考えると毎月の負担は大きいですし退職時のローン残高も多く残ります。

しかし、同じ年齢の方でお子様が小さければ生命保険代わりに物件を長期保有するのも有効です。

投資なので若い時に物件を購入すればローン年数も長く組めますし、融資残高も家賃でどんどん減ります。

そうすれば、いつでも売れますよね。

​​​​​​​

それを踏まえて、それぞれの買い時、売り時があるというのが、答えになります。

ぜひ、ご相談ください。

A.端的に言うと、自己資金が多い方が「得」です。

当然、限りある資金で不動産の担保余力で融資が受けられ、レバレッジ*をきかせた投資が可能ですので不足分について融資を受けることは有効な手段かと思います。

そこで一番の問題となるのが金利負担です。

融資自体に団体信用生命保険がついるので万が一の場合に保険でカバーされます。

しかし、支払っている金利は建物の分しか経費になりません。

全てを経費として計上できるのであれば借入をしていても給与所得から相殺できますが、不動産投資の場合の金利は建物の割合のみしか経費化できません。

よって、自己資金が多い方が「得」と言えます。

自己資金を使った方が得ではありますが、ご家庭のライフプランもあると思います。

お子様の進学や不意に現金が必要になったりと……。

また、物件を増やしたいのであればローンを極力使うのは有効ですね。

多くの方は融資をうまく利用されています。

*レバレッジ:借入金によって投資を行い、借入利子よりも高い利潤を得ようとすること

Load More


お気軽にお問い合わせください。0120-918-122受付時間 10:00-19:00 [ 水・日・祝日除く ]

メールでのお問い合わせはこちらから スマートフォンからの電話はもこちらから発信できます