金融機関側の審査で引っかかるのは基本的に「個信」の審査段階です。 無職やアルバイトなど職業に関しては、私たちがある程度選別したうえで金融機関に持ち込んでいますので、審査の段階でトラブルことはあまりありません。無職やアルバイトの方でも、不動産などの担保資産があれば融資は行われます。
今は第二地銀まで積極的に不動産投資用の融資をする時代です。ここ数年は金融機関も融資先を探すのに苦労していますし、地方はより一層融資先が少ないのでなおさらです。収入の安定した上場企業のサラリーマンに融資した方が、地銀としても安心できますので、かなり柔軟になってきました。
銀行が融資する住宅ローンの貸出金利は１％を切る低金利状態が続いていて、住宅ローンは赤字ではないかと言われています。それなら２％近く利息の稼げる不動産投資ローンのほうが、融資先の属性は変わらずに稼げるわけですから、銀行にとって大いに旨味があるはずです
先ほど第二地銀の話を出しましたが、いまは第一地銀よりも第二地銀の方が不動産投資ローンを積極的に展開していると感じます。そのうちに第一地銀が第二地銀に追いつかれる、そんなことが現実になる日が来るかもしれません。
ワンルームで手数料が50～60万円より高ければ要注意！
私たちが販売している任意売却物件は、基本的に売買・仲介手数料はかかりません。 一方、不動産登記には所有権の移転と抵当権の設定があり、2000万円の投資物件で20万円くらい、固定資産税はワンルームで5万円くらいかかります。
不動産取得税が15万円、ワンルームの火災保険は10年で1万円ほどかかります。かっては不動産業者が火災保険を高くかけて儲けていましたが、今は評価以上に保険を高くかけられなくなりましたので、この心配はなくなりました。
もうひとつ注意しなければいけないのは、手数料名目でわけのわからないお金を取っている業者がいることです。
例えば、「提携ローンで融資斡旋手数料」や「管理手数料」といった名目で請求するケースは意外に多いようです。 こうした必要のない手数料には気をつけなければなりませんが、その目安としてワンルーム物件で手数料の総額が50〜60万円より高い場合は、注意したほうがよいと思います。
また、最近頻発している大地震を見て、地震保険に入るべきか悩んでいる方もいるかもしれませんが、私は必要ないと思っていますしほとんどの方は入りません。
地震保険の補償範囲は区分所有部分だけですし、火災保険も保険金は全損でも300万円ほどでしょう。地震保険はさらにその半額しか下りませんので、地擬で火災に なったとき、あるいは倒壊したときに150万円の保険金が下りたとしても果たして 意味があるか疑問です。
しかも地震保険の掛け金は年1万円と高く割高感があります。
それに大地震で保険会社が潰れないように支払う総額（アマウント）が決まっていて、甚大な被害でも6兆3000億（以前は5兆4000億）が上限ですので、巨大な地震の場合はいくら下りるか曖昧な部分があります。
こうした理由から私は、心配であれば入ったらいかがでしょうかという程度にお勧めすることにしています。
投資物件の場合、被災したときは入居者が加入している保険を使うのがほとんどです。基本的に専有部分は物件所有者の保険、共用部は管理組合の修繕費が適用されます。上の階からの水漏れ事故等の場合は、上階のオーナーまたは入居者の保険を使うのが一般的です。
あまり意味のない保険に必要以上に入るのは、利回りの点からもあまりお勧めしたいとは思いません。
次回は
コラム6-1
資金調達とローン返済のシミュレーション
「任意売却投資はスタート時期が早いほど有利！」です。
（2016年7月11日発行 不動産投資は”未公開の「任意売却物件」を狙いなさい！ より抜粋）
