価格高騰でも任意売却物件のほうが断然有利！
（中古物件のメリット・デメリット）
前のお話では不動産投資の対象として見た場合の、新築物件のメリット・デメリットをお伝えしました。
今回は中古物件についてお話ししましょう。
《中古物件のメリット・デメリット》
（1）立地条件が良い
バブルやリーマン後の不況期に建てられた中古マンションは、立地条件がよいのが特長です。
今の時代、都心の駅近など立地条件の良いところに投資用のマンションを建てることは難しい時代です。
このため、中古物件の方が新築に比べて立地が良いところにあります。
とくに投資用に適した価格の安いワンルームマンションは条例等で規制するところも多く、希少な投資物件になっています。
（2）価格が安く無理のないローンが組める
新築に比べ中古物件は価格が安いのも大きな魅力です。
さらに任意売却物件や競売物件は一般の中古物件よりも安く、それだけ無理のないローンが組めます。
中古物件は一般に一定の自己資金が必要と言われていますが、任意売却物件であれば頭金なしのフルローンを組むことも可能です。
ただし、中古物件の中には融資不可や融資割合を低く評価される質の悪い物件もあるので、信頼できる業者から購入することをお勧めします。
（3）投資のレバレッジ効果が期待できる
中古物件はもともと価格が安いぶん、毎月のローン返済額も低めで安定して経営ができます。
最初に自己資金を多めに入れたり、繰上げ返済を行ったりすることで返済計画が前倒しで進むことも多く、物件数を増やすことができるレバレッジ効果が期待できます。
ただし、空室が長く続くとレバレッジ効果は薄れます。
そういった意味でも、立地条件がよく空室リスクの少ない任意売却物件はお勧めです。
（4）投資計画に合わせて多様な物件から選べる
基本的に新築物件は立地条件やグレードによって分かれますが、中古物件は長年にわたる蓄積があるので、立地条件やグレードだけでなく、築年数、耐震性能、設備等によって異なる価格帯のなかから、自分の投資計画に最も適した物件を選ぶことができます。
出自に関しても、供給数は少ないものの任意売却物件であれば、金融機関が競売にかける前の物件だけでなく、専門仲介業者や個人によって供給される物件もあります。
この点で競売物件は、裁判所からの供給のみに限られます。
（5）節税効果が期待できる
一般に新築物件に比べ中古物件は節税効果に劣るといわれています。
しかし、PART5で詳しく解説しますが、任意売却物件に限っては新築物件に劣らず、節税効果こそが最大のメリットだと私は考えています。
所得税をはじめ、地方税、相続税を軽減し、経費計上や自治体の補助制度などでも恩恵を受けることができます。
次はコラム２-３ 任意売却投資は”時間””融資””リスク”に優れた不動産投資法 その1
です。
（2016年7月11日発行 不動産投資は”未公開の「任意売却物件」を狙いなさい！ より抜粋）
