コラム2-2 任意売却物件と競売物件では不動産投資としてどちらが有利なんだろう? その3-1

2019年9月19日

価格高騰でも任意売却物件のほうが断然有利!
(新築物件のメリット・デメリット)

任意売却物件にしても競売物件にしても、最近は販売価格自体が高騰しているので、不動産投資による利益は少なくなっているのは事実です。

デフレ経済で賃料がそれほど上げられない現況では、利回りの面で見ても新築物件も中古物件も同じように利益が出しにくい時代といえます。

ただし、不動産投資の対象としてみると、中古不動産のほうが新築よりも優れた特長を持っていることがわかります。

それぞれのメリットとデメリットを比較してみましょう。

《新築物件のメリット・デメリット》

(1)少ない自己資金で投資が始められて長く稼げる

新築物件の最大のメリットは耐用年数が長いということです。

そのぶん中古物件よりも資産評価は高くなる傾向があります。

借入も評価が高ければ物件価格の100%の融資も可能で、それだけ少しの自己資金(登記諸費用)で投資を始めることができます(ただし分譲価格以上のローンは組めない)。

また、新築物件の場合は管理基金等の費用が中古物件に比べて多くかかります。

金融機関等の第三者による査定が入るので、資産価値についても安心して投資できるのも魅力です。

(2)空室率が低く長期間安定して家賃収入が得られる

新築で優良であれば、中古物件に比べ長期の空室保証を受けることができます。

安定した収入が確保できますし、ローンの返済計画も安心して立てられます。

(3)入居期間が長く経営が安定する

新築物件は新しいだけに、室内設備だけでなくセキュリティ等の共用施設も最新のものが採用されています。

このため、入居者は比較的長く住み続ける傾向があります。

入居者の入れ替わりが少なくないので、中古物件に比べるとリフォーム費用やクリーニング費用がかかりません。

それだけ空室期間も少なく抑えられます。

(4)売却益も期待できる

新築物件の購入代金は中古物件に比べて高くなりますが、初期投資が少なく金利の低いことが魅力になります。

このことは元金も早く減らすことにつながります。

さらに、まとまったお金が必要になったときは、売却して資金が得られる安心感と利便性があります。

また、バブル期のようにはならないと思いますが、立地条件の良い優良物件であれば、場合によってはキャピタルゲインも期待することができます。

(5)節税効果や相続税対策にもなる

不動産経営上の必要経費が認められますので、損益通算などで所得税の節税が可能になり税金の還付を受けることもできます。

また、投資用不動産は課税評価が低くなるので相続税対策にもなります。

被相続人の数だけ新築物件を購入しておけば、遺産相続争いの可能性を抑えることができます。

次は

コラム2-2 任意売却物件と競売物件では不動産投資としてどちらが有利なんだろう? その3-2

価格高騰でも任意売却物件のほうが断然有利!(中古物件のメリット・デメリット)

です。

 

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