管理費や家賃滞納のリスクは”浄化”して引き渡す
建物自体の瑕疵担保責任以外にも、管理費滞納や不良入居者による家賃滞納などの瑕疵がありリスクになります。
私たちのような専門業者が売主になる業者売り出しではなく、また現況引き渡しを原則にする取引では、こうしたリスクにも注意する必要があります。
ただ、現状引き渡しの原則があっても、私たちのように家賃や管理費の滞納を全額、自腹を切って清算し、”浄化”してから売り出すところもあります。
もちろん、負担する前に家賃回収は行いますが、万一回収できない場合は後述のように、借家人に代わって「賃料保証」として私たちが負担します。
また、とくに任意売却投資にふさわしい物件として判断したときには、私たちは滞納家賃の清算だけでなく、差押え解除の費用も負担して、競売物件にならないようにします。
競売物件はローンが組めませんので、不動産投資物件としての商品にはならないからです。
当然、浄化には負担が伴いますが、お客様の任意売却物件に対する安心感につながり、さらなる投資意欲を高めてくれます。
このため、引き渡し後にエアコンなどが壊れても、私たちは6ヶ月間の設備保証をしています。
お客様本位の取引を続けていくことで、お客様は私たちに信頼を感じていただけるようになり、販売物件を2件目、3件目と増やしていただけるようになると考えています。
賃料保証はお客様が安心して不動産投資をしていただくための、有効な手段のひとつです。
賃料保証は、私たちが販売した任意売却物件に万一空室が生じたときは、借家人に代わって負担するシステムです。
私たちは現在、通常引き渡し後3ヶ月分の家賃まで保証しています。
こうした賃貸料や物件管理をスムーズに行うために私たちは、基本的な管理システムにサブリースを採用しています。
物件をオーナーから私たちが借りて、私たちが入居者に貸し出すシステムです。
そうすることで家賃管理がスムーズに行えますし、入居者の家賃振込みが遅れることによる回収もスムーズに行えます。
家賃の集金代行をする場合には代理人になりますので、家賃回収に見込みがなく仮に裁判になったときは、非弁行為にあたるので弁護士を雇う必要が出てきます。
当然、そのための弁護士費用が発生し、オーナーの方は余計な負担を強いられることにまります。
サブリースにすることで私たちは貸主になるので、入居者に頻繁に督促することができます。
そうすることで、手間も費用もかかる裁判になる前に、こうしたリスクを回避することができます。
次はコラム2-2 その1
です。
（2016年7月11日発行 不動産投資は”未公開の「任意売却物件」を狙いなさい！ より抜粋）
