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コラム4-2 不動産投資の成功のカギを握る任意売却物件の6つの要件 その4

2020年5月26日

管理費・修繕積立金が高いと融資評価は低くなる

建物のグレードと同じように、建物の管理もとても重要です。

清掃等の管理がおろそかになれば、建物自体のイメージや住環境そのものがたちどころに悪くなります。

マンションのエントランスにチラシが散乱していたり、ペットボトルや空き缶が転がっていたりしたら、毎日出入りするたびに気分は爽快でなくなるし、誰も友人を呼びたいとは思わないでしょう。

とくに駅近の繁華街の物件であれば、通行人がゴミを放置していくことも少なくありませんから、清掃等の管理はどうしても必要になります。

また、セキュリティ面での管理もある程度は必要です。管理者が常駐していなくても、常に管理者が巡回していることを示すことで、不審者の侵入をある程度防ぐことができます。

そのためにも、賃貸マンションのエントランスなどの供用部は、常にきれいにしておく必要があると私は思います。

こうした物件管理のためには管理費や将来の大規模修繕に備えた修繕積立金が必要ですが、これがあまり高いと融資面でマイナス要因が生まれることがあります。

金融機関が融資を審査する際に、管理費や修繕積立金の高さを理由に、返済に支障をきたすと判断して融資を断ってくるケースがあります。

投資家の皆さんが物件を購入する際は、物件価格や賃料ばかりに気を取られて、管理費などにあまり関心を払わないように見えます。

でも、利回りを正確に把握するうえでも、管理費や修繕積立金を正確に把握して、高いと判断したときは、場合によっては購入しないという判断も必要だと思います。

次は

コラム4-2 その5

貸出金利よりも”金利の変動”に要注意!

です。

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