コラム4-2 不動産投資の成功のカギを握る任意売却物件の6つの要件 その2

2020年5月14日

都心の主要路線+主要駅徒歩8分以内の物件を探せ!

不動産投資最大のリスクは、なんといっても賃料が入ってこない「空室」状態が続くことです。このため昔から投資物件を選ぶときは、大都市の主要路線沿いで、さらに沿線の主要駅からできるだけ近いところが、立地条件としてベストとされています。

駅からどのくらい近いのが良いかというと概ね8分以内、遠くても10分以内であれば常に賃貸需要は高く、空室になるリスクはかなり低減できると思います。

東京でいえば、23区内のJR山手・中央・総武・京浜東北線、東京メトロ銀座・丸ノ内・日比谷・有楽町線、私鉄各線の沿線で、新宿・渋谷・池袋・東京・品川などのターミナル駅にアクセスのよい場所がベストです。

よく不動産広告で表示されている「○○駅から徒歩○分」は通常、1分あたり80メートルで計算されています。

先ほどお勧めした8分以内なら、8分×80メートル=駅から半径640メートル以内ということになります。

徒歩時間が少ないほど駅からのエリアは狭まりますので、それだけ競合相手が少なく空室率を下げることにつながります。

また、駅に近ければ近いほど、賃料も多少高めに設定しても賃借人が利便性を重視する傾向を考えれば、確実な賃貸需要が期待できます。

ただし今は、実際に中古物件、とくに中古ワンルームマンションを、主要路線沿線で、しかも主要駅近で見つけるのは大変です。プラチナ物件である任意売却物件となればさらに大変なのは当然です。

そこで私は、東京圏では横浜や川崎、千葉、浦和などの近郊のターミナルでも賃貸需要は十分ありますし、武蔵小杉や溝の口などの新興ターミナルの駅近で、物件自体に魅力があるような物件であれば取り扱うようにしています。

また、東京圏以外でも、大阪や名古屋、福岡などで、主要路線・主要駅近の任意売却物件も扱うようになりましたが、こうした遠方の任意売却物件の情報は、お客さんや金融機関、不動産業界など、昔からお付き合いのある関係者からのものが多く、それだけ情報には信頼を置くことができるのです。

次は

コラム4-2 その3

住んでみたいと思わせるグレードの高さも必要

です。

 

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