売主物件なら瑕疵担保と空室保証で投資リスクを低減
任意売却物件が投資家の皆さんのところにどんなプロセスを経てやってくるかおわかりいただけたと思います。
「でも、売主物件と仲介物件って、どっちでも変わらないんじゃないの？」
家賃収入、ローン返済、利回り、管理費、修繕費などの諸々の条件が表示された物件図面だけを見れば、売主物件だろうが仲介物件だろうが確かに同じ投資商品に見えると思います。
でも、このふたつの物件には、不動産経営を続けていくなかで大きな差が生まれてきます。
まず、物件に対する「瑕疵担保」です。
売主物件の場合、販売した以上、売主は商品に”瑕疵”がないことを保証しなければなりません。
「購入したときは排水管の水漏れなどなかったのに、1ヶ月したら水が漏れ出して、入居者からすぐに修理するように申し入れがあった」
こんなときでも売主物件なら、法的に2年間保証します。加えて私たちの売主物件であれば室内設備（エアコン、給湯器など）保証を6ヶ月します。
一方、仲介物件は仲介しかしませんので、こうした瑕疵に対して責任を負いません。個人から購入した仲介物件は2〜3ヶ月しか保証してくれません。
当然、修理費用は購入した投資家が負うことになりかねません。物件がどういった状況にあるのかの”見極め”がとても重要になってきます。
そうしたきちんと見極めるプロの目を通して新たな投資商品とし販売されるのが売主物件なのです。
一方の仲介物件の多くは、事故や故障記録を書類上でしかチェックしないことが多いようです。それだけ瑕疵に対するリスクは高いと言えます。
エアコンやトイレなどの設備の故障時の対応も同様です。売主物件であれば、一定期間の故障については保証されます。私たちの場合は、販売後6ヶ月間は保証しています。
また、不動産投資の最大のリスクである”空室”に対する保証も行います。私たちは原則、購入後の3ヶ月間は空室保証を行っています。入居者が決まらなければ、この期間の家賃は私たちが全額保証し、投資家の皆さんに補てんします。
そもそも、自分たちが販売した投資物件に入居者が入らないのはおかしな話です。あくまでも”投資商品”として投資家の皆さんに販売しているわけですから、家賃収入があることは前提条件であるはずです。私はそう思っています。
次は
コラム4-1 その3
です。
（2016年7月11日発行 不動産投資は”未公開の「任意売却物件」を狙いなさい！ より抜粋）