サブリース契約とは
賃貸用住宅を販売する不動産会社が、販売した物件(ワンルームマンションやアパートなど)の購入者(不動産オーナー)から一括して借り受け、家賃収入を得ます。
不動産オーナーは、サブリース会社から入居率に関わらず家賃から一定の額を差し引いたサブリース家賃の支払いをうけることを保証されるので、空室リスクを抑えた運用が期待できる手段のひとつです。
デメリットとしては、サブリース事業者にサブリース賃料の支払い能力がなくなった場合に多額の損害を受けるリスクがあります。
2021年6月に不動産会社と、それらの物件を購入しサブリース契約を結んだ不動産オーナーとのトラブル防止、購入者側の利益保護を目的として「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」＝賃貸住宅管理業法が全面施行されました。
新法では、重要事項説明を必ず行うことや、誇大広告、不当な勧誘、事実と異なる宣伝を禁止することにとどまります。
違反行為によって締結された契約の取消し・解除・無効を認めたり、勧誘者に連帯責任を負わせたりする等の規定もなく、現実に発生した被害の事後的救済については何の手当てもなされていないのです。
さらに、新法では、従前の賃貸住宅管理業者登録規定の告示にあった「賃借人等の利益の保護」という目的規定が削除されています。転借人たる入居者の保護という視点は皆無であり、入居者とサブリース業者、入居者と家主との間のトラブル防止の規定もありません。
この新法は、決して十分とはいえず今後も不断の見直しが必要です。
信頼できる不動産業者を選び、家主側が正しい知識を身に付け、解約条件も確認するなどして、メリットデメリットもオーナー側が理解することがトラブル防止に繋がります。
参考サイト
国土交通省
賃貸住宅管理業法制度概要ハンドブック（ページ中盤）
国民生活センター
不動産サブリースの トラブル防止のために(PDF)
公益社団法人全国賃貸住宅経営者協会連合会(ちんたい協会)
サブリース契約「賃料減額」と「解約拒否」への対応