コラム0 はじめに

2019年3月10日

物件の”出自”から金の卵を生む掘り出し物が見つかる

皆さんは不動産投資をするときに、なにを基準に物件を探していますか?

「価格」「利回り」「立地」「築年数」「家賃収入」……。

そう、気になるのは”数字”で見えるものばかりです。

数字さえ見ていればなんとなく安心できるし、投資会社のセミナーだけでなく、新聞や雑誌に載った専門家の解説でも、なにはともあれ数字を見たうえで物件に投資するか判断しなさいと書いてある。

だから、数字は物件選びの基準と考えている方が多いようです。

でも、皆さんが投資しようとしている物件が、どういう経緯で不動産投資市場に「商品」として出てきたのか、その”出自”についてはほとんど無関心ではないでしょうか?

実はこの物件の出自、皆さんが気にしないことをいいことに、投資会社が公にしない秘密も隠されているのです。

皆さんが一番安心のある利回りや家賃収入に直結するからです。

この辺りの詳しいことについては、この後解説してきます。

皆さんが投資する際に物件購入でお付き合いする投資会社は、大きく次の4つに分けられます。

(1)中古物件の仲介のみを行う会社

(2)中古物件を買取りして扱う会社

(3)新築物件のみを販売する会社

(4)デベロッパーのように物件を開発から販売までを扱う会社

投資家の皆さんは、こうした会社から不動産を購入し、毎月家賃が入ってくる”夢のオーナー生活”をスタートするわけです。

ところが……、現実は夢のようにいきません。

皆さんもご存じのように、不動産投資は多額の”借入”を伴います。

1500万円、2000万円などの多額の物件購入費用を、キャッシュで用意できる人はそう多くはないでしょう。

手持ちの現金が潤沢にあれば、株や債券に投資した方が、短期間にたくさん設けることができそうだし、なにより元手なしで投資できるからこそ不動産投資は”おいしい”投資なのです。

でも、多額の借り入れによる不動産投資にはリスクが伴います。

1戸だけの経営では”空室”のリスクが大きいので、2戸、3戸と買い増しするようになります。

買い続けていれば、借入金も4000万円、5000円万円とどんどん増えていきます。

当然、毎月の返済額も大きくなっていきますが、そのうちに毎月の家賃収入が返済額に追い付かなくなりオーバーローンになります。

ローン返済が滞ればいやでも自腹を切るしかなくなりますし、それには限界があります。

そしてせっかく手に入れた物件を競売にかけられるか、あるいはその一歩手前で”任意売却”することになります。

私のいう不動産投資物件の”出自”とは、こうした夢のオーナー生活に失敗した人たちが手放した物件のことを言います。

夢を追い求めすぎて2戸、3戸と増やしていき、ついには15戸も購入したオーナーもいます。

しかも電話1本の売り込みで買ってしまう人も売るから本当に驚きです。

私が皆さんにお勧めし紹介しているのも、まさにこの任意売却物件です。

マイホームのローンは破綻もありますが、不動産投資で扱われる任意売却物件の多くは、この不動産投資用に購入された物件です。

「あなたなら失敗しないように、任意売却物件で安心して投資してください」

不動産投資のたくさんの失敗例を見てきた私だからこそ、皆さんにこう言って安心して投資できるようさまざまなアドバイスができると思っています。

任意売却物件の魅力は、ずばり!価格が安いことと質が良いことです。

価格が安いとローン返済がラクになり、質が良ければ空室が無くなり修繕も少なくて済みます。

まさに”金のタマゴ”を生む親鳥であり続けます。

任意売却物件は市場に出にくく数が少ないのはこうした理由からです。

閉ざされた市場で一握りの投資家にしか手に出来ない物件は、投資家や業者との深い信頼関係の中で取引されます。

そこに投資リスクを減らす様々な方法を加える、それが、皆さんにお勧めする任意売却物件投資の私のノウハウです。

そうしたノウハウが、このコラムにたくさん織り込んでいきます。

そしてもうひとつ、数字だけに頼らず物件の出自を見極め安定した経営を続けるためには、投資家としての心がまえや信頼できる人間関係も必要です。

このことも私は思っていることを正直にお話しします。

このコラムによって、任意売却物件が素晴らしい投資先であることをご理解いただき、安定した不動産投資で豊かな生活を築かれること、

「ああ、泉水の言うことは本当だった」

そういう日が必ずやってくることを願っています。

次のお話は

コラム1-1 その1​​​​​​​
任意売却物件は一般の市場には出ない”プラチナ物件”
です。

 

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