大切な不動産
「売りたい」
不動産取引の全てを親身にサポートする
（株）フィナンシャルアドバイザーズへ
安心してお任せください
ただ今、不動産投資のマーケットが活況です！
新築マンションが値下がりしていないので、中古マンションの価格も下がっていない状況です
コロナ禍で経済の先行きが不透明だからこそ、新築よりも、条件の良い中古マンションに人気が集まっています
アフターコロナもすぐに金利が上昇するとは考えられず、超低金利が続く見通しは、購入希望者にとってメリット
だから
不動産を売る絶好のタイミングなのです
（株）フィナンシャルアドバイザーズに安心してお任せください
20㎡〜45㎡のコンパクトマンションに強い
創業以来投資用マンションを中心に取引してきました。
通常の住宅用物件は当然ですが、独自のデータと経験により、収益還元法に基づいて1R〜1LDKのコンパクトマンションの売買を得意としています。
投資マンションは空室だと売れない？
コンパクトマンションは大きさが中途半端？
いえ、そのようなご心配は無用です。
十分利益を出したご売却が可能です。
税金も含めた計算でしっかり利益確保
不動産の売却というと、大きなお金が手元に入るため、気持ちも大きくなりがち。
ついつい目先の利益だけに目が向いてしまいます。
しかし、不動産売却の際には思いもよらない費用や、忘れた頃にやってくる税金もあります。
それらも含めてしっかりと計算し、利益を確保できるようアドバイスさせていただきます。
仲介手数料 最大ゼロ
不動産業者の流通機構への登録やネット上の不動産サイトへ掲載され、公に公開される一般市場での仲介は仲介手数料が発生します。
これは透明性がありますが、いつ売却が成立するかわからないデメリットもあります。
弊社では市場に公開されずに確実に売却が行われる、業者買取の任意売却を行っています。
価格は業者指定となり、相場より安く買い取られることが多いですが、仲介手数料が発生しない売却もできるメリットがあります。
物件の価格は7つの要素で決まります
気になる物件の価格はこれらの条件でおおよその目安がわかります
- 立地（駅からの距離、眺望、周辺施設など）
- 物件の仕様グレード（タイル張り、オートロック、使用している材質など）
- 家賃（投資用物件の場合）
- 階数（上層階の方が基本的に高額になります）
- 管理（古くから「不動産は立地と管理で買え」と例えられるくらい大切です）
- 築年数（15年程度で分かれます）
- 管理組合（修繕積立金の額や長期修繕計画）
さらに、現地でも確認いたします
ご売却の流れ
調査
ご所有の不動産について調査を行います。さまざまな角度から調査を行うことで、トラブルを回避し、スムーズなお取引を実現させることに繋がります
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査定
ご売却予定の不動産の状態を、実際に現地に伺い細部まで確認します。経済情勢・住宅市場動向・エリアの特性なども考慮し、取引事例や収益還元に基づいて適切な売却価格を算出します。
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金融機関評価
土地や建物を金融機関の基準で評価します。ご所有の不動産に残債があっても金融機関との交渉を代行を行いますので、新たに購入する物件のローン計画も立てやすくなります。
↓
契約&決済
条件が整えば、契約内容の最終確認をし、売買契約を締結します。その後、決済の準備にかかります。戸建住宅、土地の場合隣地との境界確認、引越しの手配、公共料金の精算などの段取りをし、引き渡せるようにしておきます。決済日までに必要な書類を揃えます。
不動産売却 よくあるご質問
＜メリット＞
不動産売却のメリットは、まずなんと言っても現金化できることです。
この現金を元に新たな資産を運用することもできます。
運用方法の一例として、残っているローンの繰上げ返済に充てることがあります。
ローンが完済できることも売却のメリットと言えるでしょう。
不動産を所有している間にかかる維持費が不要になります。
定期的なメンテナンスは必要になるので、売却することで維持費分の負担がなくなります。
また不動産を所有していることでかかる税金の軽減ができます。
所有している間には固定資産税や都市計画税などを支払う義務があるため、売却することでこれらの税負担が減ります。
他には住宅ローンの保証料が戻る、残り年数分の保険料が戻る（火災保険・地震保険）などがあります。
＜デメリット＞
デメリットとしては、所有している物件から得られる収入がなくなることです。
売却時には諸費用がかかることを計算に入れましょう。。
譲渡所得税や仲介手数料など、場合によっては測量費や引っ越し代などもかかります。
売却価格全てを得られると言うわけではありません。
＜リスク＞
リクスとしては、すぐに売却先が見つかるとは限らない、不動産価格は変動しているためタイミングによって売却価格が異なる、という点があります。
不動産を売却（譲渡）して得た収入は譲渡所得となり、所得税がかかります。
譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）
で求められます。
譲渡所得がマイナスの場合は課税されません。
この場合の譲渡所得はその不動産を所有していた期間によって税率が異なる分離課税となります。
譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」の場合は39.63％（所得税30％、復興特別所得税0.63%、住民税9％）
譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年超の「長期譲渡所得」の場合は20.315％（所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％）
の税率になります。
税額は
税額＝課税譲渡所得×税率（所得税・住民税）
で求められます。
居住用物件の譲渡所得にかかる税金には主に以下のような特例があります。
・3000万円特別控除
・買換え特例
・譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例
詳細については、ぜひご相談ください。
◆仲介手数料（不動産の売却が成立した際に、仲介業者の成功報酬として不動産仲介業者に支払う手数料 ※売買契約時・決済時）
◆抵当権抹消費用（住宅ローンを完済した際に、不動産に設定されていた抵当権を抹消するためにかかる費用 ※移転登記時）
◆印紙税（財産や権利に関する取引が法律に沿って締結されていることを証明するための税金 ※売買契約書の作成時）
◆登録免許税（不動産の所有権移転登記をする際にかかる税金 ※所有権移転時）
◆司法書士報酬料（所有権移転前に必要な住所変更や抵当権抹消などの手続きにかかる費用）
◆住宅ローン返済手数料（売却までにローンを完済するために一括返済する場合にかかる費用 ※ローン返済時）
◆譲渡所得にかかる税金（所得税、復興特別所得税、住民税 ※確定申告後）
◆契約書類発行費用（※書類発行時）
◆その他、不動産の状況によってかかる可能性のある費用
・測量費
・解体費
・リフォーム・ハウスクリーニング費用
・廃棄物処分費
・引越し費用
これらの費用がいつどのくらい必要になるのかも含めて、きちんと計画を立てましょう。
一般的に不動産市場では繁忙期と言われる1〜3月です。
4月に新年度を迎える日本では、新生活前のこの時期に進学や転勤などで転居する人が多くなるので、不動産需要が高まります。
成約率も高くなり、需要があるので比較的高めの価格で売却できるでしょう。
企業の異動に伴う転居があるという意味では10月前後にもニーズが高まる傾向があります。
ただ、投資用物件については売却によって利益を得る必要があるので「経済の状況」と「需要と供給のバランス」が大きな鍵となるでしょう。
時期だけではなく、所有している不動産の状況も影響があります。
所有期間が5年未満での売却は譲渡所得税の税率が高くなり、税金が増えてえしまう可能性があります。
よって節税効果が得られる売却のタイミングとしては、所有年数5年以上が良いでしょう。
また、設備の耐用年数や減価償却、次の購入者の融資条件などを考慮すると築15年程度が目安とされています。
また入居者がいるオーナーチェンジ物件として売却できる時、マンションなど全体の大規模修繕の前とも言われます。
「売りたい」と思ったその時に、まずはご相談ください。
売り出しから成約までにかかる期間は平均3ヶ月と言われます。
不動産会社への相談から引渡しまでを含めると5ヶ月〜6ヶ月が目安と言われています。
