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コラム1-1 聞いたことはあるけど「任意売却物件」ってどんな不動産投資⁉ その2


任意売却物件はどんなふうに新しい投資物件になるのか


事情があって、以前の持ち主が不良債権を処理するために、不動産を手放す点では任意売却物件も同じです。

でも、新たな投資物件として市場に供給されるまでのプロセスには大きな違いがあります。


それぞれの大まかな流れを見てみましょう。

まず、任意売却物件が新たな投資物件になるまでのプロセスです。


《任意売却物件》

(1)売却理由:住宅ローンの返済不能や不動産投資の切り替え

  ↓

(2)売却決定:競売決定前までに金融機関への債務整理の申し入れや不動産業者への申込み

  ↓

(3)売買仲介:不動産業者によるローン・税金・管理費等の債務処理と権利関係の整理。新規購入者へのローンや利回りなどの紹介および販売

  ↓

(4)投資開始:新たなオーナーによる不動産投資の運用開始

  ↓

(5)投資運用:毎月家賃収入とローン支払い、および節税効果の発生

  ↓

(6)売却決定から運用開始までの一連の流れの間も、入居者は退去することが無く、家賃は払われ続けます。




次に競売物件が投資物件になるまでのプロセスを見てみましょう。

《競売物件》

(1)売却理由:主に住宅ローンの返済不能

  ↓

(2)売却決定:金融機関や回収会社等の申し立てにより裁判所が競売開始を決定

  ↓

(3)売却と入札:競売入札期間決定と競売物件の公告

  ↓

(4)落札と購入:一番高い価格で入札した業者等が落札し落札代金を納付。落札が不調の場合は特別売却

  ↓

(5)投資物件条件:落札した業者等が、物件の改修や不良入居者の退去などを行い、新規投資物件の条件を整備

  ↓

(6)売買仲介:不動産業者による新規購入者へローンや利回りなどの紹介および販売

  ↓

(7)投資開始:新たなオーナーによる不動産投資の運用開始

  ↓

(8)投資運用:毎月家賃収入とローン支払い、および節税効果の発生


次のお話は

コラム1-1 その3

販売価格の安い任意売却物件は増加、高い競売物件は減少

です。

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